济南供地增加造楼市回暖假象

2011-05-23 15:57:44 长春都市网 点击:+ 评论:()
  在房地产市场的源头土地市场,1至4月份,各地大量减少住宅类商业用地出让,再加上开发商资金紧张,购地热情降低,土地成交价格在低位徘徊,各地土地出让金收入急剧减少。  

  在房地产市场的源头土地市场,1至4月份,各地大量减少住宅类商业用地出让,再加上开发商资金紧张,购地热情降低,土地成交价格在低位徘徊,各地土地出让金收入急剧减少。

  近期,济南土地出让市场“火爆”的行情再次引起广泛关注:40天内推出45宗土地,一地块经97次竞价以191%溢价率出让。这不禁让人感觉,济南房地产市场的“春天”又回来了。

  对此,山东师范大学人口资源与环境学院房地产经营管理系主任、导报特约评论员程道平22日接受经济导报记者采访时表示,济南土地出让数量增加仅为现阶段的特殊情况,楼市再现“量价齐升”比较困难。

  供地增加属特例

  继前一阶段集中推出和成交部分建设用地后,济南市国土资源局20日又推出5宗居住用地。其中,两块周边有山体的土地还提出了地质、环保和地面硬化率等方面的要求。

 

  自4月11日以来,济南市国土部门连连发出土地出让公告,无论是推地频率还是供地规模都提了速。不到40天,济南已推出45宗居住和商业土地,其中,还不包括征集土地熟化投资人的土地。而今年前3个月,由于供地计划未公布等原因,济南的供地一直处于“低迷期”,只供应了5宗居住和商业土地。

  “单从济南土地出让数量增加并不能简单判定济南房地产市场回暖。”程道平对导报记者表示,土地市场与普通商品市场并不相同,土地供应难有连续性。况且,前一段时间,济南土地供给明显偏少,如果现在再不加大供给,今年土地供给任务完成会比较困难。

  导报记者获悉,按照国家要求,未公布供地计划的不准供地。由于济南市在3月底公布了2011年供地计划,因此土地市场从4月份开始进行土地挂牌,5月份才开始交易。尤其是一季度没有土地上市,所以出现了4月、5月集中挂牌和成交的情况。

  “一般来说,济南作为二线城市,房地产市场回暖应该在京、沪、广等一线城市之后,而目前受政策影响,各地房地产市场表现低迷,济南难以独自发力。”程道平说。

  偏远地块被冷落商业用地“受宠爱”

  导报记者在采访中发现,出让价格“两极分化”成了此次土地出让过程中的一大特点。据了解,在9日和11日两次土地拍卖中,合计32宗国有建设用地使用权有25宗是以挂牌价成交的。而在这25宗土地中,有近半数的土地为工业用地。

 

  而与表现冷淡的偏远地块和工业用地底价成交相比,商业金融用地成为各方争抢的焦点。资料显示,编号2011-G028号地块总面积10447平方米,为商业金融用地,底价为9345万元,精邦置业、空港置业等5家企业参与竞价,经过97次举牌加价,该地块最终被山东精邦置业有限公司以2.72亿元的价格竞得,溢价率高达191%,折合楼面地价约为3471元/平方米。而同为商务金融用地的2011-G029号地块,总面积14625平方米,底价为1.06亿元,在5家公司经过26次激烈竞价,最终由祥泰实业有限公司以2.08亿元竞得,溢价率高达96%,折合楼面地价约为1777元/平方米。

  令人惊讶的是,编号2011-G030号地块在多次竞价之后,因超出最高限价而暂停出让。据了解,竞买该地块的8家企业,除了来自济南本地的企业,还有来自日照、河北的外地企业。经过47次轮番举牌后,这块起拍价只有1.2亿元的居住用地,最终以日照安泰集团报出的2.85亿元落槌,但因超出该地块最高限价1.73亿元而宣告无效。

  “土地出让情况‘两极分化’是此轮调控的一个必然结果。”山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗告诉导报记者,“货币信贷政策收紧,从总体上看,压缩了房地产行业的资金流量。但是,在一些小房企资金捉襟见肘之时,一些资金较为充裕的大企业可能会有更多的机会拿地。”

  整体回暖尚需时日

  值得关注的是,在济南土地市场成交量大幅增加的情况下,全国不少地方的土地出让数量和价格却在同步下滑。中国房产信息集团(下称“中房信”)发布的市场月报显示:今年4月,15家典型企业通过招拍挂方式新增土地总建筑面积约260.08万平方米,同比下降78%,环比下滑66%;成交土地总价约56.88亿元,同比下降70%,环比下滑59%,创去年以来拿地总量和成交总价的最低纪录。

 

  对此,李铁岗表示,在多轮调控政策之后,一线城市房地产市场承压巨大,短期内仍将保持下滑态势。“尽管部分资金从一线城市流向二、三线城市,但这并不表示济南等二线城市楼市会在短期内快速回暖。”李铁岗说。

  在房地产市场的源头土地市场,1至4月份,各地大量减少住宅类商业用地出让,再加上开发商资金紧张,购地热情降低,土地成交价格在低位徘徊,各地土地出让金收入急剧减少。北京1至4月份土地出让金同比减少55%,上海同比下降32%,而深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”。中房信在月报中表示:“纵观今年前4个月,剔除比较特殊的2月份,15家典型企业拿地总量基本呈逐月下降趋势。”

  万科披露的月度信息显示,今年1月新增土地12宗,但之后便陷入明显下滑,2月、3月均新购项目3个,到4月份更减少为1个,即在广州以收购的方式获得总建筑面积57.2万平方米的万科红郡项目,而该项目其实早已经在万科广州公司的运作中,不能真正算是当月的新增土地。

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